时间:2019-12-27 点击: 次 来源:网络 添加者:佚名 - 小 + 大
2019年12月25日,住建部网站公布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。 《意见》一共有14条,从登记备案到房源管理,对租房做了非常具体的规范,有兴趣的可以点击文末阅读原文查看。 这是我印象中的第一次,政府对租房这件事如此用力,力量大到将会深远影响未来的房租甚至是房价。 今天花些时间和大家认真说一说。 01先回答一个问题,为什么中央要出这么大的政策来规范租房? 因为最近几年“长租公寓”炒作暴雷事件太多了,多到我都记不住名字。 而这里面,损失最大的还是房东和租客。 长租公寓先用高价引诱房东签订长租,设计了极为苛刻的违约条款。 比如根据“赵子龙之云看房”微博的说法,寓见公寓规定谁违约就按照剩余多少个月当违约金,你租给他6年,如果目前只租了2年的话,房东违约就要支付4年违约金。 但是房东出租房之后,寓见公寓没多久就倒闭了,引发的就是一连串影响: 1、房东拿不到钱。 2、租客更倒霉,不小心就被办了贷款,面临着被房东赶的风险,拿不到押金,还要还贷款。 3、投诉无门,根本找不到人。 本来租房是一件简单的事情,结果被长租公寓这么一弄,硬生生变成社会不安定因素。 最近,南京友居公寓爆出老板跑路,人去楼空,当天近20名房东和租客直接堵到了公司门口,现场一度失控。 损失最大的还是房东和租客。 长租公寓先用高价引诱房东签订长租,设计了极为苛刻的违约条款。 比如根据“赵子龙之云看房”微博的说法,寓见公寓规定谁违约就按照剩余多少个月当违约金,你租给他6年,如果目前只租了2年的话,房东违约就要支付4年违约金。 但是房东出租房之后,寓见公寓没多久就倒闭了,引发的就是一连串影响: 1、房东拿不到钱。 2、租客更倒霉,不小心就被办了贷款,面临着被房东赶的风险,拿不到押金,还要还贷款。 3、投诉无门,根本找不到人。 本来租房是一件简单的事情,结果被长租公寓这么一弄,硬生生变成社会不安定因素。 最近,南京友居公寓爆出老板跑路,人去楼空,当天近20名房东和租客直接堵到了公司门口,现场一度失控。 我自己在南京的房子也和友居谈过,还好因为我要方便随时卖房,从不签长约,否则也踩雷了。 我自己在南京的房子也和友居谈过,还好因为我要方便随时卖房,从不签长约,否则也踩雷了。 02后来我研究了一下,发现这一行里水真的很深,长租公寓一般有两种手法。 第一种是长收短付。 以低价收房东的毛坯房,签长约然后装修改造后,分割高价再出租出去,他们往往按月或按季度支付房租给房东,却按半年或按年收取租户的租金,再滚动扩张。 另一种手法更夸张,叫高进低出。 用高价租下房子,然后打折出租,以低价迅速扩大市场占有率,吸引风投、争取上市,并利用租金贷来“锁定租房成本”,这样他们就可以一次性拿到几年的租金。 不知道大家注意到没有,这两种手法里长租公寓的目标并不是赚租金差,而是吃时间差,提前收到租客资金做大资金池。 这种用亏本补贴,吸引后入者资金来滚规模扩张,是不是让你想到了P2P,难怪会有那么多暴雷。 所以《意见》中就明确规定了: 1、加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%。 2、房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款 从此,长租公寓市场终于干净了。 032、直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。 这条非常重要,未来每个大城市都会参考深圳那样,由官方建设租房管理服务平台,降低交易成本,甚至于管控房租价格。 不知道大家注意到没有,这两种手法里长租公寓的目标并不是赚租金差,而是吃时间差,提前收到租客资金做大资金池。 这种用亏本补贴,吸引后入者资金来滚规模扩张,是不是让你想到了P2P,难怪会有那么多暴雷。 所以《意见》中就明确规定了: 1、加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%。 2、房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款 从此,长租公寓市场终于干净了。 03 《意见》里还有不少对租房市场规范的要求,比如: 1、转租住房10套(间)以上的单位或个人,要办理市场主体登记。二房东行为被规范。 2、房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,续约不得再次收取佣金。中介再也吃不到差价。 3、同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次,已成交或撤销委托的5个工作日内从各种渠道上撤销。打击出租假房源。 这些都是规范市场的好政策。 但其实更重要的是这3点。 1、住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。 这意味着,各地商改租和工改租将会得到鼓励,出租房源供应将会增加,有助于平抑房租价格。 2、直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。 这条非常重要,未来每个大城市都会参考深圳那样,由官方建设租房管理服务平台,降低交易成本,甚至于管控房租价格。 3、经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同,应当即时办理网签备案。 以后租房也必须要网签了,政府可以通过网签来计算税收和监测流动人口。 可以看得出,在房价稳住之后,国家开始发力解决租房问题。 政策重心正在从住宅调控扩散到租房管控,这是一个非常重大的战略转变,关系到楼市里的每一个人。 04这样的调整意味着,高层也意识到,大城市的房子越来越成为稀缺品,国家并没有义务确保每个人都买的起房,只要确保房价不要波动太大,年轻人能租得起房就好了。 其实这个世界上大部分发达国家都是用租房解决居住问题的。 比如在日本,东京超过一半的人是租房居住的。 而德国的租赁市场也非常发达、繁荣,2017年,德国55%的人口选择租房居住,远高于其他欧盟国家。 日本和德国都通过立法的形式保护租约的稳定性,比如日本规定租赁合同到期后自动续约,除非租赁双方均同意解约,否则房东在无“正当理由”情况下不允许解约。而德国也规定房东不得随意解除租约,提供解约保护,仅在规定情况下基于合理权益才可以解除合同。 在租金管控方面,日本要求有条件的变更房租,防止房东恶意涨租,对于不合理的涨租要求,租户可以将自认为合理的租金委托给政府机构,不必担心会被房东强制搬出。 而德国会根据小区区位、居住环境、房屋质量、房屋配套家具等因素综合考虑制定基准租金,对于超出基准租金价格50%甚至有牢狱之灾。 而中国北上深这样的一线城市在2018年的房屋租赁比率也仅有11.9%、11.3%、10.6%。 可见,未来我国的租房市场还有很大的开拓空间,也会参考欧美那样出台鼓励租房的法律措施。 05需要特别提醒的是,租房市场生态的改变,也会对房价产生深远的影响,值得每个购房者关注。 大家都知道中国房产的租金收益率是非常低的,在北上甚至都不到2%。 为什么会这样,是因为以前中国房价涨得快,间接补偿了租金少的问题。 讲真,我以前买房真不看重租金的。 但是现在楼市慢下来了,随着房住不炒的落地,未来大行情越来越少。 所以以前那种一味放杠杆、博收益的做法,必须调整。 随着持有时间的越来越长,未来的房产投资,也要非常看重提高亩产收益,也就是增加租金。 利好的是,国内的租房市场越来越规范,通过租金获得回报在国际上也是有类比的。 比如,即便是零利率的日本,公寓租金收益率平均在5%以上。 而德国住宅租金收益率也长期稳定在3-5%的较高水平,远超德国10年期政府债券的收益率。 说到底,房价本质上是房子未来增值和租金的折现。 当增值慢下来时,租金收益率会逐渐提高的,国内房产的潜力很大。当然这个过程是长远的趋势,会用十年、二十年慢慢释放。 06还有,就是想提示大家两个潜在的隐忧。 第一个是,一旦租房时代来临,住宅的产品格局有很大的调整。 大家以后真的不要再买不带学区的老破小了。 就是那种面积小、社区品质差、上下楼梯不方便、动不动就漏水、隔音极差的房子。 住在这种房子里,是非常非常没有居住尊严的,买不如租的感觉十分强烈。 随着租房意识的普及,老破小、老大楼的产品,将会受到最直接的冲击。以后的租房市场将会十分发达,主要替代的就是这种所谓上车需求。 反过来,近地铁、城市界面干净、有漂亮花园的符合主流审美的电梯三房和四房,越来越受欢迎。 年轻人租房过渡后,有一定积蓄,会买这种好房子改善。 另一个风险是,小城市的房子越来越不值钱。 当年轻人接受并且习惯在大城市长期租房居住之后,将会加剧人口流入集中到大城市,小城市的房子更失去了它现在仅有的居住功能了。 07好了,大概就是这些。 希望大家能够认真对待这次的租房新规。 房租不炒,终于也来了。 以上为正文,来自南山和观观。 |
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